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2003年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》试卷及答案
来源:admin   浏览时间:2018-12-07 08:18

2003年就全国而论房地契估测者执业块鉴定试验

房地契打开作业控制考题

  一、单程票选择题(总恳谈35个成绩),每题1分。每个成绩仅东西可供选择的答案最尤指服装、颜色等相配。)

  1。一位包围者预测内阁对大规模的酒吧的值得买的东西为设计情节,提早值得买的东西,最大的取等等宏大的成。,之后包围者勤勉。
A.使就职平稳性
B.不一致性
C.可贴性
D.互相印象性

  2。不思索对立面混乱,货币利率上调,这么房地契的有价值。
A.没落
B.升起
C.不变的
不克不及必定。

  三。拥护者风险,属于个别风险的是(  )。
买通风险
义卖供求风险
C.战略风险
D.比得上风险

  4。两税一费的已知税、协定费率区别为周转税的5%。、城市预防性维修作图税7%、提出费3%,以防销货进项是1000万元,两项税金及一周旋费总计为(10000元)。。
A.55.0
B.8
C.150.0
D.123.6

  5。东西家眷购得一套100米的区域。2的商品房,一价的是5000元。 m2,首付是房价的30%。,等等的人或物教派是经过敷用公积金和行业值得买的东西结成算清的。。已知公积金和行业借的年货币利率为4。 7%,病程10年。,公积金借高级的态度为100000元。,公积金借教派每月一次还款相当。
A.1002.45
B.1012.45
C.1027.42
D.1037.45

  6。一户家属买了一套300000元的屋子。,将存入银行动他们装备了15年的许诺借。,该借的年货币利率为6%。,每月等额还款。以防该家眷于第6年首一次提早还债借基金5万元,许诺借的每月还款将从特殊感应年放。。
A.544.10
B.555.10
C.1776.32
D.2109.38

  7。东西家眷经过住房许诺借购得了屋子。,住房许诺借死线20年,年货币利率为6%。,每月等额算清2500元。在第九年开端时,家眷还债了L的基金。,留存下的在当前的5年内用每月等额还款的办法体育比赛,过来五年的每月等额还款是。
A.303
B.2983.84
C.1524.15
D.1587.65

  8。东西道具的购得价钱是100万元。,内幕,500000元是将存入银行抵押单据借。,忘却是10年。,年货币利率12%。年度等额还款。以防道具的年营业进项为300000元,这么,房地契值得买的东西的过失利钱比率是。
A.0.18
B.0.12
C.3.39
D.5.00

  9。办公楼的购得价是100万元。,年利净营业进项300000元,每年还本付息开展成为为150000元;B-用钢笔画的杯的购得价钱是200万元。,年利净营业进项500000元,每年还本付息开展成为为100000元。不思索对立面混乱的印象,则甲、B、B值得买的东西额现钞放弃的相干。
A.
B.<乙
C.甲=乙
不克不及判别。

  10.钓到用户因勤勉国有钓到而需按规则每年算清给内阁的费是(  )。
作图工程提出用地勤勉权使接受金
钓到勤勉费
钓到勤勉权过户手续费
总地价

  11。义卖的靶子通常是指。
买方
自动售货机自动售货机
C.事务靶子
d.买卖价钱

  12。房地契制作的生产程序,承当打开作图用地突出概念设计、肉体美物设计及对立面义务,普通而言,。
A.设计师
构架技师
修理技师
D.监视的行动、程序或作用技师

  13。决定算清抱有希望的理由的事弄平的最重要混乱。
A. Meeting Purchaser的勤勉请求允许
B. Buyer的算清才能
地产过早地提出进项
D.道具勤勉

  14。比照四象限形成,决定房地契资产需要的提供线索是真实资产的勤勉。。
A.库存广大
被雇佣的人弄平
打开本钱
本钱化率

  15.在房地契义卖自然地盘旋的苏醒阶段,现实空置率与有理空置率的相干。
空置率>有理空置率
首次的率<有理空置率
空置率=有理空置率
不克不及判别。

  16。义卖供求、建材供应、伸出区的社会合算的形势、伸出地址及其周边境况、伸出突出设计规划、伸出时刻表、伸出销货进项与值得买的东西预算书PRO的有实行可能探测,属于()阶段。
值得买的东西机遇探测
初步有实行可能探测
C.仔细有实行可能探测
D.伸出评价与方针决策

  17。拥护者费,不属于钓到本钱的是什么?。
钓到勤勉权过户手续费
城市作图交际费
C.拆迁安顿补偿费
D.基础设施作图本钱

  18。乘法统一预算书多于对方的一次击球伸出值得买的东西的办法。
A.单位评论法
B.单位准则的评论
C.工程量的相近外侨
D.预算约计算术

  19。拥护者费,不属于职业财务费的是什么?。
审计费
B.趣味
C.外币、汇兑净错过
D.融资代理费

  20。乳房财务放弃(IRR)要旨伸出在第三方。,每股净现钞流累计折现值时的贴现。
A.计算盘旋
定态回收期
伸出生命盘旋
打开盘旋

  21。定态回收期与定态回收期的相干。
A.定态回收期大于定态回收期
定态回收期合计定态值得买的东西回收期
C.定态回收期不足定态回收期
d.定态回收期能够大于、合计或不足定态回收期

  22。财务杠杆效应是由。
a.借货币利率在不同的伸出的总值得买的东西率。
售前进项占总进项的规模与此不同的。
售前进项基金付还更快
列兵本钱值得买的东西的工夫点离题

  23。当伸出来回期间射中靶子,项目成本剖析、使好卖价钱或使好卖率是。
腰槽才能剖析
盈亏消极性剖析
C.义卖剖析
D.定性的风险剖析

  24.对评价中标明预算书偏离惹起的终极奏效交替举行剖析的经用办法是(  )。
盈亏消极性点剖析
感性剖析
现钞流量剖析
D.统计资料进行视察剖析

  25。当伸出评价中在多个变量时,当每个变量具有多个或甚至无穷大的值时,普通采取风险剖析的办法。。
A.概率剖析
剖析办法
C. Monte Carlo法
D.杠杆剖析

  26。在流行射中靶子打开者,拥护者和约电视节目的总安排和增补条目,最大的风险是。
固限价钱和约,勤勉每日跌价条目
固限价钱和约,次要破产条目修长的
固限价钱和约,采取递延价钱放条目
作图项目成本与漂赏金和约新闻

  27.房地契打开伸出所采取的肉体美工程破土和约纵列优先的解说的按次为(  )。
A.和约合同书、招标书及其附件;拉、工程想要或预算
B.拉、招标书及其附件、和约合同书书、工程想要或预算
C.和约合同书、招标书及其附件、工程想要或预算、拉
D.拉、工程想要或预算、招标书及其附件、和约合同书书

  28。打开伸出使完满验收要求,适合机构关心单位的验收义务。。
A.打开人员
设计单元
C.主办人
D.监视单位

  29.2002年3月某甲以万元的前进订购了一套价格为30万元的期房,该伸出于2003年3月交付勤勉。,房价已涨到10000元。,前进的放弃,(  )。
A.12%
B.%
C.80%
D.125%

  30。眼前,柴纳个人住房许诺借长的死线不超越。
A.10
B.15
C.20
D.30

  31。借人工合成风险超越,高风险借。
A.50%
B.60%
C.80%
D.90%

  32。本评论总销货进项的限价办法。
本钱加成反应限价法
B.目的限价法
撇渣限价法
D.认知有价值限价

  33。当打开商的本钱和制作块与义卖竞赛时。可以勤勉的限价办法是。
LED限价
挑动限价
C.依照义卖限价法
浸透限价法

  34。道具使用,义卖化、使适合于过社会生命的源泉弄平高级的,最复杂的使用是(地产)。。
A.腰槽才能
产业类型
C.可住性
D.特色

  35。行业辐射区内,每个林荫路的使就职次要打开(Uuuuuuuuuuuu)。。
地产的可及性
B.只好对付街道的地产呈现某种色彩
c.道具的周边境况
地产席位的昌盛

  二、多项选择题(总恳谈15个成绩),每题2分。每题的备选答案中有两个或两个上级的适合题意。一切立刻的。,得分2分。;不公正或中选,不得分;选择更少,选择立刻的,每个得到或获准进行选择的得分。)

  1。在附近的真实合算的和自然地生命的源泉的提及,立刻的有(  )。
房地契现存的合算的又有自然地的生命的源泉。
自然地生命的源泉普通比合算的生命的源泉长。
c.以防房地契呈现某种色彩良好,可以让包围者从房地契中赢得什么价钱合算的生命的源泉
房地契的合算的生命的源泉与房地契的类型无干。
房地契合算的生命的源泉指的是合格的的义卖和运作。,房地契进项持续工夫超越零

  2.道具的本钱有价值在很大弄平上打开过早地提出的进项现钞流和能够的贴近的经纪费弄平,贴近的运营费包罗。
弥补费
使现代化本钱
肉体美物固有缺陷对构架失败的修理费
首次的本钱
E.房地契紧要现钞还债过失射中靶子限额错过

  三。论房地契职业经纪进项、来回和税金,在的等同相干是。
营业进项=销货进项 被雇佣的人进项 营业进项
来回开展成为=营业来回 净进项和付出
纳税后来回=总来回-所得税新闻
D.营业来回=营业进项-经纪本钱-盘旋本钱-SA
使好卖税=周转税城市预防性维修和作图税

  4。房地契值得买的东西方针决策剖析的次要义务包罗:。
值得买的东西机遇搜索
义卖剖析
C.值得买的东西机遇银幕
D.财务评价
E.突出与设计

  5。城市钓到打开供应为设计情节,普通秉承CI的总体开展请求允许、钓到打开潜力与城市突出请求允许。
钓到使用部门
为设计情节和使用部门
C.义卖使用部
设计使用部
伸出使用部

  6。义卖党派通常包罗。
买方
自动售货机自动售货机
C.事务靶子
d.买卖价钱
买卖行动

  7。开展商将工程包圆儿给破土主办人时,不光要思索过来的体现、财务优点与技术弄平,主办人还应对拟议的打开伸出举行审计。。
破土展现
持续工夫
C.块目的
D.想要
E.义卖价钱

  8。在有实行可能剖析中举行考察探测,资源考察普通包罗。
打开伸出用地现况
B.义卖供应
C.转变要求
水文地质学
气象学

  9。破土早期费次要包罗。
拆迁安顿补偿费
B.为设计情节本钱
设计本钱
D.有实行可能探测费
E.三通一平的本钱

  10。招标想要以防个别想要的总和不合计托塔,适合规则的处置办法是(Uuuuuuuuuuu)。
A.本总和的肉体美工程提出创建工作关系规划
b.按个别想要的总和修正总想要
以一价的为准。,重行计算总想要
单方可以重行协商价钱。
招标想要无法律效力

  11。金融机构融资时,依照()原理。
a.液体
B.安全的
C.还债
D.腰槽才能
E.地域主义

  12。当金融机构审察伸出借时,要做的义务。
客户评价
B.伸出评价
C.保证书测定评价
D借的人工合成评价
境况评价

  13。职业决定海报预算的次要办法包罗。
做什么就做什么。
使好卖百分经过法
C.目的和义务办法
D.竞赛相等
E.空话办法

  14。以下房地契限价办法,竞赛导向限价法。
A.认知有价值限价
B.有价值限价
C.领导限价
D.挑动限价
E.依照义卖限价法

  15。进项道具使用,印象现实总进项的混乱有:。
潜在被雇佣的人进项开展成为
首次的错过
被雇佣的人错过
对立面进项
营业费

  三、判别题(总恳谈15个成绩),每题1分。请比照奏效判别。,用表现立刻性,用*表现不公正。缺乏答案或缺乏得分,判别偏离1点扣除的量,这个成绩的累积分至多被断定为零。。)

  1。房地契值得买的东西可从税收收入中使受益,这是鉴于税法中规则的跌价退休年龄相在流行射中靶子肉体美物自然地生命的源泉和合算的生命的源泉来说要短得多。  (  )

  2。理论地讲,包围者只好对付的风险可以完整由值得买的东西结成包围者消极性。。  (  )

  3.打开商本钱来回率合计打开值得买的东西伸出使完满后伸出合格的腰槽年份的年净经纪进项与总打开本钱之比。                          (  )

  4。钓到用户可以赢得60年的庭园勤勉权。 (  )

  5。住用地的总面积是指用地面积。。  (  )

  6。房地契射中靶子人的冠军的失去嗅迹相对的。、无要求的,但它通常是专有物的。。  (  )

  7。四象限形成,以防需要对被雇佣的人特殊敏感,之后,高音部象限的需要角部将一致于长。。  (  )

  8。房地契义卖预测射中靶子定性的预测办法。  (  )

  9。三预测值剖析法是易变的量剖析法经过。。  (  )

  10。评标间,打开商和评标使成群可以请求允许招标人回复或廓清SOM,招标人也可以被请求允许修长的想要。。   (  )

  11。包围者以为合算的上的房地契值得买的东西伸出是合算的的,值得买的东西的财务乳房放弃只好大于。  (  )

  12。房地契许诺借,将存入银行决定的许诺借数越高,借人收到的借越多。        (  )

  13。房地契打开职业要创建高价钱的并购,采取奇特的事物限价战略。。  (  )

  14。过高或过低的地产被雇佣的人,它能够使遭受一切者权益的丧权辱国。。  (   )

  15。道具所能赢得的最大被雇佣的人进项称为潜在被雇佣的人。。  (   )

   四、计计算问题(总恳谈2个成绩),20点。请求允许列出处方一览表、计算程序;处方一览表计算,写出处方一览表;仅计算奏效,但缺乏计算程序。,不得分。计算奏效保存了最大的两个小数。。)

  1。包围者有价值10000元/米。2肉体美商的价钱是60米。2的大量;地租事情。包围者用本人的基金算清了总价钱的30%。,等等的人或物的都由将存入银行装备的许诺借算清。。许诺死线为10年。,年货币利率以百分之十的规模升起了东西百分点。,年度等额还款。营业费占被雇佣的人开展成为的25%。。包围者抱有希望的理由铺子值得买的东西税前现钞放弃不下面的。试计算在还贷期内使满足包围者最小量现钞放弃请求允许的月被雇佣的人一价的(每平方米肉体美面积月毛被雇佣的人)。(8分)

  2。打开商在8月值得买的东西打开了东西专业的林荫路,打开期为3年。,平均数价格为10000元/m2。2002年8月1日,王牟元/米2价钱是50米。2的铺面,打开商算清了50000元押金。,一切权的死线是47年。。2003年8月1日,打开商发给屋子时,王牟又付了10000元。,留存下的由行业将存入银行装备的10年抵押单据借算清。,年借货币利率为%,每年终相等的算清。别的,王某与一占有者订了一份期间10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的地租台同。和约规则,高音部年被雇佣的人为每月150元/m。2,从那当前,被雇佣的人以每年2%的一着增长。,每年一次珍藏。据预算书每年的平均数租约经纪费为3万元。王牟企图判决无效他的租约。,装修后囤积,装修本钱评论为60000元。。以防王某请求允许其自有资产在全部值得买的东西经纪期的乳房放弃迭到12%,当初最小量囤积一价的的试算(计算),漠视装修工夫和囤积税,计算奏效对单元是精确的。。(12分)

  练习答案

  一、单程票选择题

01.D 02.A 03.D 04.A 05.B 
06.B 07.A 08.C 09.A 10.B 
11.C 12.A 13.C 14.B 15.A 
16.B 17.D 18.B 19.A 20.A 
21.A 22.A 23.B 24.B 25.C 
26.A 27.C 28.A 29.C 30.D 
31.B 32.B 33.B 34.A 35.A 

  二、多项选择题

1.ABC 2.ABC 3.ABC 4.BD 5.AB 
6.AB 7.ABCD 8.ACDE 9.BCDE 10.AB 
11.ABD 12.ABCD 13.ABCD 14.CDE 15.ABCD 

  三、判别题

01.√ 02.× 03.× 04.√ 05.× 
06.√ 07.× 08.× 09.√ 10.× 
11.√ 12.√ 13.× 14.√ 15.√ 

  四、计计算问题

  1。购得铺子的总值得买的东西:18000×60=1080000元

  延期付款(初始值得买的东西)、自有资产、股权值得买的东西:1080000×30%=324000元

  借购得铺子(P):1080000×70%=756000元

  许诺借每年还本付息:i=%+%=%,n=10年

  A=Pi(1+i)n/[(1+ i)n-1]

  =756000×(%×)1+%)10/[(1+%)101元=元

  净营业进项(现钞付还):(净营业进项-年度还本付息)

  因而:净经纪进项=首付款×12%+每年还本付息

  =324000×12%+=145573.99元

  无效毛被雇佣的人进项=潜在毛被雇佣的人进项=净经纪进项+经纪费=毛被雇佣的人进项×25%

  则:被雇佣的人开展成为=1-25% =元

  每月被雇佣的人最小量一价的=被雇佣的人开展成为,(可租约区域X 12个月)

  =/(60×12)=元/m2

  2。(1)现钞流入折现值:

  被雇佣的人进项折现值:

  A1/(i-s)×[1-(1+s)n]/(1+i)n

  =150×12×50/(12%-2%)×[1-(1+2%)10]/(1+12%)10=万元

  囤积进项折现值:χ/(1+12%)10

  (2)现钞流量的有价值:

  A.矿床:5 x(1+12%)=10000元。

  B.附加首付款:1万元

  c.还债借:总房价:50 x=5500万元

  借算术(p):55-(5+1)=万元

  每年还本付息:A=Pi/[1-(1+i)-n

  =×%/[1-(1+%)-10]=万元

  折折现值:P=A/i×[1-(1+i)-n

  =/12%×[1-(1+%)-10 ]=30.2598

  地租费:A/i×[1-(1+i)-n=3/12%×[1-(1+12%)-10]=万元

  装修本钱:6×(1+12%)-10=万元

  (3)转价格钱:

  净折现值为0。,则有:+χ/(1+12%)10--1-30.2598--=0

  所以,chi=10000元

  囤积单位价钱:50=0.7184元/米2

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